Caso a crise decorrente da pandemia perdure por mais de três meses com milhares de empresas e escritórios fechados para evitar a propagação da Covid-19, haverá o crescimento da inadimplência nos contratos de locação. A regra do direito brasileiro é o cumprimento obrigatório do que foi contratado, pois somente assim há segurança jurídica, o que é fundamental para a estabilidade dos negócios.
Em casos excepcionais, o contratante pode requerer a resolução do contrato, a redução de alguma penalidade ou revisão de cláusula que se mostre extremamente onerosa diante de fatos imprevisíveis. A teoria da Imprevisão se encontra no Código Civil (CC): “Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
Haverá o ótimo inquilino que, estando com sua loja fechada, ter maior chance de negociar, sendo fundamental bom senso e conhecimento jurídico. Quanto às locações residenciais, seus valores serão mantidos normalmente, pois a finalidade de moradia não foi prejudicada pela pandemia.
Alguns devedores buscarão negociar as multas e juros decorrentes do atraso com base no art. 393 do Código Civil, mas tal dispositivo não se aplica nesse caso, por não existir impedimento ao pagamento da obrigação.
Certamente, haverá casos que exigem atenção e boa vontade dos locadores. Entretanto, o alerta é que nos momentos de crise sempre surgem os mal-informados e até alguns aproveitadores que buscam levar vantagem. Caberá aos advogados alertar aos contratantes que consistirá numa aventura jurídica requerer a resolução ou a revisão por onerosidade excessiva, se a situação não contiver os elementos que compõem o art. 478:
I) alteração da realidade em que foi realizado o negócio, que não poderia ter sido prevista pelas partes;
II) oneração excessiva para uma das partes, com concomitante vantagem extrema para a outra contratante;
e III) que os contratos sejam de execução diferida ou continuada.
Importante frisar que os locadores também têm despesas a serem quitadas, sendo que a grande maioria possui apenas um imóvel, que foi adquirido para obter renda como aposentadoria. Fica evidente que eles não terão lucro ou vantagem com a dificuldade do inquilino em pagar o aluguel. Mais de 80% dos locadores dependem do recebimento do aluguel para manter sua família. Por isso, não poderá, na maioria dos casos, ser aplicada a teoria da imprevisibilidade diante da ausência de enriquecimento sem causa do locador.
Quanto às imobiliárias e startups que prometeram garantir o pagamento do aluguel, encargos e dos danos do imóvel, são obrigadas a cumprir tal compromisso que consiste num contrato aleatório, o qual não permite qualquer tipo de revisão, pois o risco é inerente à garantia que foi oferecida ao locador.